O CMN (Conselho Monetário Nacional) sancionou na último dia 31/7 subir para até R$ 1,5 milhão o valor dos imóveis que poderão ser comprados através do Sistema Financeiro de Habitação (SFH) e do Fundo de Garantia do Tempo de Serviço (FGTS). Essas mudanças vão entrar em vigor a partir do dia 1 de janeiro de 2019. É a maior reforma nas regras do financiamento imobiliário desde a aprovação do instrumento da alienação fiduciária.
A alienação fiduciária regulada pela lei 9.514 é o negócio jurídico pelo qual o devedor, ou fiduciante, com o escopo de garantia, contrata a transferência ao credor, ou fiduciário, da propriedade resolúvel de coisa imóvel
Essa nova norma mantém a imposição de que os bancos encaminhem para o financiamento imobiliário 65% dos recursos capitados via depósito poupança. Contudo, bancos não vão ter mais que enviar 80% dessa quantia a operações feitas no setor do SFH. Ao invés disso, vão ter que repassar 80% do valor para financiar imóveis residenciais.
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Por meio de nota oficial, o BC (Banco Central) informou que todas essas medidas irão introduzir cerca de R$ 80 bilhões ao sistema de direcionamento da poupança e simplificar a aplicação dos recursos. Esse feito vai aumentar cada vez mais por pelo menos nos próximos seis anos.
De acordo com o jornal Valor Econômico, fontes do setor dizem que até o fim desse período, os bancos não poderão mais utilizar carteiras em prejuízo para compor o direcionamento dos recursos da poupança. O Certificado de Recebíveis Imobiliários (CRI), Letras Hipotecárias (LH) e Letras de Crédito Imobiliário (LCI), também mudarão com a nova norma e não vão contar mais para o cumprimento da exigibilidade. Tudo isso vai representar mais recursos para o crédito imobiliário.
Com o foco em incentivar a permissão de crédito a famílias de baixa renda, o financiamento de imóveis de até R$ 500 mil terá peso 1,2 para as instituições financeiras na contabilização do uso dos recursos da poupança.
Além disso, outra alteração muito importante tem relação à indexação dos contratos, que não vão precisar ficar restritos à Taxa Referencial em operações feitas no SFH que não sejam financiadas pelo comprador com dinheiro de sua conta no FGTS. Índices de preço como IGP-M (Índice Geral de Preços do Mercado) e IPCA (Índice de Preços ao Consumidor Amplo).
A Taxa Referencial é uma taxa mensal que foi criada para servir de referência para a taxa de juros no Brasil, numa tentativa de controlar a inflação durante o governo Collor, no início dos anos 1990. Hoje, a TR é usada como um fator de correção monetária de empréstimos, do FGTS e de investimentos.
Em um primeiro momento, as consequências dessa ação vão ser sentidas principalmente nos contratos com pessoa jurídica e em operações de estruturação de CRI. “Em financiamentos à pessoa física, ainda não está claro se fará sentido adotar, na prática, outro indexador mais sujeito a volatilidade”, informou um executivo de banco ao jornal.
Outra decisão do CMN foi o fim da taxa máxima de 12% ao ano que pode ser cobrada pelos bancos no financiamento de imóveis. Também em entrevista ao jornal, o diretor de regulação do Banco Central, Otávio Damaso, não se espera um aumento da taxa de juro dos contratos. “As instituições financeiras praticam taxas menores na casa dos 8%. Não sugere como hipótese alguma que a taxa suba”.
“Esse conjunto de aperfeiçoamentos, ao flexibilizar e simplificar as regras de direcionamento, pretende estimular a entrada de novos operadores e a melhor segmentação de mercado. Espera-se ainda uma maior compatibilidade entre a oferta e a demanda de financiamentos”, disse o BC em nota oficial.
Com a nova regra, a exigência será cumprida apenas com operações para aquisição, construção, reforma e ampliação de imóveis residenciais.
